Além do aumento na oferta de imóveis, uma característica específica de apartamento vem sendo muito requisitada – a cobertura duplex. Mas, ao adquirir esse tipo de imóvel, o advogado Roberto Cardoso alertou que o comprador acaba por descobrir que a cobrança de condomínio é diferenciada, sendo que o rateio das despesas ordinárias leva em conta, via de regra, a proporção da metragem do apartamento, ou seja, a fração ideal. Isso, segundo Cardoso, tem gerado questionamentos na Justiça contra os condomínios, pois os moradores consideram injusta tal divisão, que é determinada pela área proporcional do imóvel e não pela utilização do bem (ou disponibilidade de uso) no rateio das despesas comuns do edifício.

Para o advogado, especialista em Direito Imobiliário, do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, uso este que, normalmente, é idêntico ao das demais unidades do edifício, ou seja, dos apartamentos tipo.

Ele também comentou que, apesar do Código Civil e das convenções darem respaldo aos condomínios, os juízes têm começado a entender que as despesas ordinárias devem ser rateadas em regime de igualdade por todos os moradores.

“Já existem decisões de segunda instância favoráveis aos proprietários de coberturas, decisões estas que vêm criando um novo entendimento jurisprudencial acerca da matéria”, ressaltou o advogado.
Segundo ele, o entendimento dos juristas que defendem este posicionamento baseia-se principalmente em dois pilares. O primeiro fundamenta-se na impossibilidade do enriquecimento ilícito pelos outros condôminos. O uso, ou a disponibilidade do uso, é idêntico para todos, sejam donos de unidades tipo ou coberturas, de maneira que os benefícios auferidos com as despesas são utilizados de forma exatamente igual em cada unidade.
“O apartamento de cobertura, única e exclusivamente pelo fato de ser uma cobertura, não utiliza mais os serviços e benefícios de manutenção do edifício, como o serviço dos porteiros, faxineiras, despesas com água e luz das áreas comuns, segurança e manutenção do condomínio, entre outras”, comentou Cardoso.
Desta forma, segundo ele, se o uso é idêntico, ao se cobrar das coberturas valores superiores aos demais condôminos “estarão se locupletando, obtendo vantagem ilícita do proprietário da cobertura”, afirmou o advogado.
Ainda conforme Cardoso, o exemplo prático é de simples compreensão: Em um prédio com oito apartamentos tipo e uma cobertura, em que a cobertura pague o dobro das unidades tipo por ter o dobro da área daquelas, o rateio de uma despesa de R$ 1.000,00 normalmente é feito da seguinte forma: as unidades tipo pagarão R$ 100,00, enquanto que a cobertura pagará R$ 200,00. Já com base em critério de justo e equânime, cada unidade deverá pagar R$ 111,11. Logo, pelo critério legal, no entendimento do advogado, há uma vantagem ilícita obtida por cada morador de unidade tipo de R$ 11,11 sobre a cobertura naquela despesa.
O segundo pilar advém da interpretação sistêmica da lei, baseada no princípio da boa-fé objetiva. Este princípio prima pela boa-fé em detrimento do formalismo exacerbado, da leitura cega da lei, sendo possível ao magistrado adequar a aplicação do direito aos influxos dos valores sociais, primando pela boa-fé e equidade na interpretação e aplicação da lei.
O sócio do escritório de advocacia ressaltou que este posicionamento se aplica, especificamente, nos casos de despesas ordinárias, comuns, de manutenção diária do condomínio. Isto porque, em relação às despesas extraordinárias, estas normalmente resultam na valorização de todo o edifício e, consequentemente, dos apartamentos de maneira individual. “Logo, é justo que a cobrança destas despesas de obras e melhorias (extraordinárias) seja feita, sim, pela fração ideal, já que a cobertura será valorizada proporcionalmente e, por isso, também deve ser proporcional à divisão da despesa”, concluiu Cardoso.